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民商经典

建筑工程无三证 法律规定有责任

上传时间:15-12-11 08:44   作者:张林芳 顾萍  

导言 
   本案是一起没有土地使用权证、规划许可证、建设许可证的“三无”建筑工程的施工合同纠纷。经过一审二审之后,当事人委托我们律师申请再审。本案的要旨在于,在原审期间未涉及的合同效力问题,能否申请再审;如果当事人对合同效力未有主张,法院是否应该依职能主动审查。且在建筑工程领域,无效合同应该如何处理。
如果由于建筑工程没有三证,导致合同无效,责任在于建设方。建设方无权要求施工单位承担逾期交付的违约金。建筑工程经过验收交付使用,建设方应该支付相应工程款。
 
一、基本案情
    2007年初,常州某建筑公司承接无锡某公司常州分公司在常州的一个厂房建筑工程项目,项目经理偷工减料导致工程质量不好,工程一再返工,后来由于其他原因,建筑公司的项目经理不辞而别一走了之,把剩下的工程扔给了建筑公司,所建厂房成了烂尾工程。本来,建筑工程都是项目经理承包的,盈亏有项目经理承担责任,现在建筑公司硬着头皮把这摊子揽了下来,进行了几次返工,该加固的加固,该更换的更换,把预制梁换了,对框架柱进行了包围性加固,重新粉刷了外墙面。
    2008年11月,工程修复完工,双方坐下来结账,建筑工程总造价390万元,已经实际支付222万元,尚有其余工程款,建设单位无锡公司承诺六个月之内付清。事情一直拖到2009年底,建筑公司几次上门催要工程款,无锡公司每次都是推诿不付。无奈之下,建筑公司在2010年1月将无锡公司诉至法院。
    2010年3月,被告无锡公司提起反诉,请求法院认定建筑工程质量不合格,要求原告返工、为无锡公司做4排行车柱头牛腿,并要求建筑公司赔偿经济损失196万元。在诉讼过程中,无锡公司增加反诉请求至326万元。
    一审法院经过三次开庭审理后认为:2008年7月16日、7月21日,经过发包方、设计单位的验收,应可认定诉争建设工程已经经过竣工验收交付、无锡公司工程款支付条件尚未成就的抗辩意见不能成立。但所建工程,经专业机构鉴定,在主体结构工程、屋面、墙体等方面确实还存在一定质量问题,原告方作为施工单位应履行保修义务,故被告方要求原告进行维修的请求,依法应予支持。关于被告方无锡公司要求原告加造4排行车柱头牛腿、车间内外墙按约进行乳胶漆粉刷、车间门窗、辅房幕墙按原设计进行重作的反诉请求,法院认为,被告方建设项目负责人同时在该项目中兼具工程监理身份,其在施工过程中及竣工验收时对项目有无遗漏等事宜负有审核、确定义务,后其又在验收单上签字,且在当事人进行最后造价确认时也未提及存在遗漏项目,再结合牛腿等项目造价并不包含在合同总价内等情形考量后,法院认定涉案工程已经完工并经竣工验收后交付,故对其该部分诉请不予支持。关于被告方要求原告赔偿其预期竣工的损失的诉讼请求,法院审理后认为,基于双方约定竣工时间为2007年9月18日、双方进行竣工验收的时间在2008年7月21日等事实,可以认定原告存在预期竣工交付的事实,原告方作为施工单位应当就此依法承担相应民事责任,但确定在预期期限时,应当以竣工验收合格为依据、以合同约定的竣工日期至双方实际验收的时间之间的期限为基准,并综合考量当事人的质量异议期间、建设工程是否履行过行政许可手续等因素后确定。在损失金额的计算上,法院结合本案诉争厂房经竣工验收合格且有部分建筑已实际使用及现场其他配套设施使用状况、涉案建筑物有无履行建筑行政许可手续等因素考量后,并适度参考市场租金价格,确定该部分损失为24万元。本案鉴定费用23万元,被告已经实际垫支,法院综合案件事实后确定由双方各半承担。
    2011年12月19日,一审法院作出判决:
    一、建筑公司于本判决生效之日起三个月内对所承建的厂房进行维修完毕。如未按期履行完毕维修义务,则赔偿无锡公司维修费用123万元。
    二、无锡公司于建筑公司履行完本判决第一项确定的维修义务后五日内支付工程款129万元,如建筑公司未能履行前述维修义务,则由无锡公司在维修期满后五日内支付工程款6万元。
    三、驳回双方其他诉讼请求。
    这个案件的一审判决,原告建筑公司的诉讼请求没有实现,168万元的诉讼请求只是得到了6万元的支持,照理来说,原告建筑公司应该提起上诉,但建筑公司考虑到这个建筑工程确实存在质量问题,且项目负责人又离家未归,最终这个工程款由项目经理承担责任,所以也就放弃了上诉机会。
     然而,事情的发展完全出乎意料,建筑公司没有上诉,无锡公司居然上诉了,更难得的是,上诉请求得到了二审法院的支持。
    2012年1月4日,无锡公司向常州中院提起上诉,上诉的请求一共有十三项,主要的请求是:
    判令建筑公司对车间的立柱、樑、板、屋面进行整改、加固至全部符合设计要求;判令建筑公司对车间墙体、地坪、楼面加固和屋顶漏水进行修复;对屋顶、内墙刷乳胶漆二遍;判令建筑公司对车间的行车柱耐久性大样处理、门窗玻璃、辅房铝合金幕墙及侧窗进行整改并达到设计要求;判令建筑公司制作4排行车柱头牛腿;判令建筑公司对屋面板蜂窝麻面处理、屋面板裂缝处理、支撑和系杆处理、围护墙体处理、耐久性加固排架处理;判令建筑公司支付2007年10月15日至2011年12月31日预期竣工的损失赔偿金400万元;检测费、鉴定费、评估费、诉讼费由建筑公司承担。
    二审法院受理后,二次开庭审理了本案。综合双方当事人的诉辩主张,法院将争议焦点归纳为三点:
    1、诉争工程能否视为通过竣工验收?
    2、无锡公司要求建筑公司承担车间及相关辅房墙面刷乳胶漆、加造4排行车柱头牛腿、更换规格不符合约定的车间玻璃窗的修复费用应否支持?
    3、建筑公司应否承担诉争工程延期交付使用造成的损失?
   经过审理,二审法院认为:
    根据工程质量监督机构对诉争工程提出的一系列整改要求,并结合一审过程中形成的工程结构构件安全性和抗震性鉴定报告,不能视为双方当事人对诉争工程已经进行了竣工验收,原审对此认定不当,应于纠正;鉴于建筑公司在工程完工后,经无锡公司多次催告,对存在的质量问题未能修复到位,故建筑公司应该承担相应的修复费用。4排牛腿涉及原设计施工图纸的变更,无锡公司未能及时变更施工图纸造成该漏建项目,无锡公司承担主要责任,建筑公司也应承担一定责任;因建筑公司的施工质量问题,造成诉争工程不能及时通过竣工验收,无锡公司不能使用,对此建筑公司应该承担责任。
    二审法院进一步认为:
    当事人应当按照约定全面履行自己的义务,建筑公司交付的工程,既存在工程质量不符合双方约定的标准,也存在不符合国家对于建筑工程质量强制性规范标准等情形,由此造成逾期交付 等损失,依法应该承担违约责任。根据鉴定机构审核的造价,建筑公司应当承担的修复费用,除一审确认的修复费用外,另有车间及辅房屋顶墙面刷乳胶漆造价32万元和车间窗型厚度和玻璃差价8.4万元。对于4排牛腿的补建,酌情由建筑公司承担8万元。对于建筑公司造成的逾期交付损失认定,参照评估机构作出的估价标准,计算至2011年12月底,该租金利益为396万元,考虑到诉争工程因质量原因至今未能通过竣工验收以及无锡公司实际使用部分房屋的情况,同时综合无锡公司主张该可得利益成立的各项因素,由建筑公司按照同期租金利益向无锡公司承担70%的逾期交付损失,即277万元。在审理过程中,因房屋质量问题发生的鉴定费用由建筑公司承担,其他评估费用建筑公司承担70%,计21万元。
2012年7月9日,二审法院作出判决,主要判决内容:
   一、撤销一审法院的民事判决书。
   二、无锡公司向建筑公司支付工程款165万元、建筑公司赔偿无锡公司修复费用164万元,两项相抵,无锡公司应当于本判决生效之日起七日内支付建筑公司工程款1万元;
   三、建筑公司于本判决生效之日起七日内赔偿无锡公司4排行车柱头牛腿补建工程造价8万元、逾期交付损失277万元,合计285万元;
   四、建筑公司于本判决生效之日起七日内,向无锡公司支付各种鉴定费用合计21万元;
   五、驳回双方其他诉讼请求。
 
    二、二审后的哀愁与欢喜
    这个二审判决出来后,犹如一盆冷水从头泼到脚,建筑公司的老总全身都凉透了。没有提起诉讼还好,提起了诉讼不仅一百多万元工程款不能收进,还要拿出来三百多万元赔偿款。
这时候,无锡公司开始申请执行。法院不仅查封了建筑公司的全部银行账号,而且还把建筑公司起诉时申请对无锡公司财产保全的担保资产全部查封冻结。一时间,建筑公司的外部冲击来势汹汹,大军压阵;内部思想混乱,舆论四起,公司的其他高级管理人员质疑老总这次诉讼的正确性和决策能力。建筑公司陷入了动荡、烦恼,面临着破产还债的境地。
建筑公司的老总承受着的经济压力和舆论压力,可想而知,不过几天,老总一下子消瘦了几十斤,平时穿着得体的衣衫,显得肥大了许多。无奈之下,建筑公司的老总来到我们律师办公室,希望我们出面帮助建筑公司提出申诉,度过难关。
    律师手里翻着这个案件的诉讼材料,心里想着这个案件为什么会是这样的结果?是案件事实还是法律关系,仰或是社会因素?从纯粹的执业律师的眼光来看,这个案件的诉讼过程存在问题,案件的结果更有问题。
    但这毕竟是个生效判决了,提起申诉,申请再审,不是一件容易的事情。
    我们律师权衡再三,出于最朴素的感情和对法律的基本信任,同意接受建筑公司的委托,代为申诉,同时指定张镓麒律师协助处理。相对于建筑公司的“冰冰凉、透心凉”,对于无锡公司来说,常州中院的二审判决书犹如一剂强心针,亢奋不已。
    二审判决书出来后的两个月,无锡公司再次向一审法院提起诉讼,认为二审判决支持的经济损失的时间仅算至2011年12月底,之后至2012年7月9日的经济损失60万元,应该仍由建筑公司承担。
 
    三、再审申请的提出
    2012年8月7日,我们代理律师接受建筑公司的委托后,向江苏高院提出申请再审,请求撤销一审、二审民事判决书,支持申请再审人建筑公司的诉讼请求,驳回被申请再审人无锡公司的反诉、上诉请求。我们同时向常州市检察院提出申诉。
    我们申请再审的主要观点是:
    第一部分 二审法院在程序上违法
     1、二审法院违法取证。二审法院在审理期间,对讼争工程的设计单位和质量
     监督单位擅自以职权调查,并作为定案的证据,这种做法严重违反了我国民事
     诉讼法和最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定。
     2、二审判决超越上诉人的上诉范围,擅自扩大二审请求,违反了不告不理的基本司法原则。上诉人无锡公司只是要求撤销一审法院一、三、四项判决,然而,二审法院却全部撤销了一审法院判决。
    第二部分 二审法院适用法律错误
    1、二审法院撤销一审判决,是认为一审法院认定的事实错误,但二审判决书却是适用了民事诉讼法第一百五十三条第一款第二项的规定。而该款项规定的是:(二)原判决适用法律错误的,依法改判。
    2、最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定,“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。这种发包人擅自使用的后果,最高院的规定是明确的,除了但书的情况外,没有其他解释的空间。然而,二审法院对此却进行曲解,擅自扩大解释范围,自己但书认为:该条文所指质量问题不符合约定,是指因使用造成原因无法查明的质量瑕疵,不应包括工程漏项和与原设计要求不符的质量瑕疵。
    第三部分 认定事实错误。
     1、本案讼争工程合同是无效合同,也不能正常履行。这其中的直接原因是建设方无锡公司没有签订合同的前提条件,尚未取得合法的土地使用权和其他合法的建设手续等。
     2、无锡公司没有取得规划许可证,建筑工程不具备正常、合法的开工条件,更谈不上逾期交付。
     3、本案讼争工程已经竣工验收。无论是法律规定还是行业惯例,建设方无锡公司是施工验收的组织者。《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 现在,无锡公司作为建设方为了逃避责任、嫁祸于人,当庭或者以“ 代表被告方签字的虞某某并非专业人员”赖账;或者以“原告方趁虞某某酒后不明真相的情况下骗取了其签字”狡辩。
     4、施工工程由作为发包方的建设单位实际使用,就是属于交付。
     a、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定。
     b、本案在当时诉讼之前,由于质量问题,工程监督单位多次书面提示建设单位,“不合格不能用”。现在,建设方无锡公司实际使用后,反过来说没有竣工验收,无锡公司既是在欺骗自己,又是在欺骗法院。
    c、事实上,本案讼争工程已经由建设方长期正常使用,尽管建设方无锡公司只是承认使用了其中一部分。所以我们认为,本案既未发生逾期交付情况,又未造成租房经济损失。
    d、按照正常建设程序,房屋在竣工验收、交付使用后,才是合同双方最后对造价的确认。也就是说,对工程造价的确认,意味着工程本身的竣工验收、交付使用已经完成了。
    5、关于牛腿问题,二审法院认为,“对于4排行车牛腿补建工程,酌情由建筑公司承担8万元。”二审法院的判决,违反了建筑工程的基本规律和要求,建筑工程应该按图施工,而施工图纸是设计部门根据建设方的要求进行设计的,由建设方向施工方提供,也就是说建设方向施工方提供施工图纸,是建设方的义务,也是施工方施工的前提。本案中建设方从未向施工方提供过牛腿的施工图纸,责任在于建设方。
    6、关于经济损失,二审中,建设方无锡公司认为其租金利益损失了396万元,二审法院要求我们建筑公司承担70%,二审法院这种判定,也是缺乏基础的。
    a、不存在396元租金利益的损失问题,讼争房屋已经竣工验收、交付,建设
   方无锡公司也已经实际使用。
    b、由于建设方无锡公司对该讼争工程没有土地使用权证、规划许可证,所以无法办理房产证,没有房产证,就无法出租。也就是说本案所涉工程是违 法建筑,不具备获得合法利益的法律条件。
    c、现部分房屋未能实际使用,原因在于无锡公司。与讼争工程配套的车间厂房办公室的装修、道路、场地、水电、门卫等工程设施,是建设方无锡公 司另外委托其他单位施工,这些工程的施工单位,均和无锡公司发生纠纷,厂房尚未完成装修、水电、道路的配套,还未达到正常使用的条件。
     d、二审法院在实际计算中,重复计算经济损失,将一审法院已经判定的刷乳 胶漆、车间窗型厚度和玻璃差价中的16.3万元,重复要求我们承担责任。
     综上所述,我们认为,二审法院先入为主,偏袒无锡公司,导致本案认定事实不清,适用法律错误,判决失当。
 
    四、再审立案的启动
    江苏高院于2012年9月6日书面责成常州中院对原判决作出释明,与此同时,常州检察院也于2013年2月5日作出《再审建议书》,建议书认为:
    常州中院的民事判决,认定事实缺乏证据证明、适用法律错误,判决不当,根据中华人民共和国民事诉讼法二百条第一款第二项、第六项,二百零八条第二款之规定,经本院检察委员会研究决定,建议法院对本案再审。
    接到常州检察院的检察建议后,常州中院对案件进行立案审查,将近审查一年后,在2013年12月3日作出民事裁定书,裁定:
    1、本案由本院再审;
    2、再审期间,中止原判决的执行。
    至此,案件正式进入再审程序。
 
    五、观点上的针锋相对
    无锡公司在再审期间提出答辩,其主要的观点是:
    一、合同是当事人双方真实的意思表示,合法有效。      
     首先,作为一审原告的建筑公司,并没有提出合同无效的主张,也没有提出因合同无效而解除合同的诉讼请求。之后,建筑公司未对一审判决结果不服,也未提起上诉,即表明其认可一审判决结果。一审判决结果所依据的前提条件是合同的有效性,因此,足以证明,建筑公司当然认可所签合同的有效性。
    其次,在二审首次庭审口头答辩和最后陈述意见中,建筑公司均认可一审判决认定合同有效的事实并要求二审法院维持一审判决结果。建筑公司已经认可合同有效,之后再提出合同无效,已经没有法律意义。建筑公司提出的证据不足以推翻一审和二审判决认定合同有效的事实,不足以证明合同的无效。
    再次,建筑公司是具有较高资质的建筑专业公司,对于施工项目的合法性负有审慎的注意义务,即负有在签订合同前审查无锡公司建设项目手续合法的法定义务,如果不审查,则应承担过错责任。退一步讲,假设建筑公司主张合同无效成立,建筑公司则负有当然的过错责任。根据合同法的有关规定,有过错且收益一方无权提出合同无效而要求解除合同,因此,建筑公司无权主张合同无效而获得合同解除后的收益。
    二、建筑公司工程项目一直没有达到法定的竣工验收条件,根本谈不上竣工交付。合同约定工程竣工时间是2007年9月18日,按照国家强制性质量验收规定所确定验收时间是2007年10月15日,超过此时间则为逾期交付。
    从2007年7月到2011年2月,在长达三年多的时间里,建筑公司因工程质量问题一直被建筑质量监督行政机构要求整改,工程项目没有达到法定的竣工验收的质量条件,无法进行竣工验收,更谈不上竣工验收合格交付使用的问题。即使有部分工程合格,但不表明是工程主体或者整体竣工验收合格,不是合同法律意义上的工程竣工验收。
    三、在厂房质量自始不合格且建筑公司拒绝继续履行修复义务或者以行为表明不履行义务的情况下,无锡公司部分使用厂房是经济自救行为,不适用竣工验收前擅自使用的法律规定。
由于厂房质量自始或者明显不合格,无法竣工验收,处于长期停工状态,无锡公司使用厂房,未对厂房造成损害,也没有因为使用厂房之后才提出厂房质量不合格的主张,因此,不构成擅自使用,也不可因此推定厂房竣工验收合格。
    四、无锡公司的经济损失包括预期收益的损失,界定预期收益的假设前提是指在合同完全履行下,无锡公司可以获得的正常收益。
无锡公司建设厂房是基于与美国通用电气公司等公司签订了加工承揽的长期协议,厂房的标准和规格高于一般厂房的标准和规格。由于厂房未按期竣工,截止于2011年12月31日,造成未能履行与美国通用电气公司等公司合作协议的预期经济损失3650万元。即使参照一般厂房租金标准计算经济损失,根据常州房地产评估有限公司房地产租赁价格估价标准,无锡公司的经济损失约860万。
   综上所述,申诉人建筑公司的申诉主张,缺乏事实根据,证据明显不足,并且缺乏法律依据,申诉理由不能成立。二审判决认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,审判程序合法,判决结果公正,故请求贵院对于申诉人的申诉主张不予支持。
 
六、再审庭审的唇枪舌战          
    2014年3月20日,本案再审案件正式开庭审理。
    双方围绕1、本案所涉《建设施工合同》是否有效?2、建筑公司是否能依约取得工程价款?3、建筑公司是否应当参照同类厂房租金标准赔偿逾期交付房屋的损失?这三个主要的争议焦点,展开了激烈的辩论。这样一场庭审没有硝烟,却胜似一场“战争”。
    针对三个争议焦点,我们集中发表的主要观点:
    1、 无锡公司没有取得土地规划许可证、土地使用权证和建设施工许可证等必须的建设手续,建设施工合同当然属于无效合同。
     2、 涉案工程已经按照无锡公司的要求确定了书面加固方案,并进行了加固施工,加固后有常州市建设工程检测单位的合格报告,也经过江苏建设工程质量安全鉴定单位的鉴定,反映主体结构承载力满足规范要求。
    3、至于无锡公司提出的未按照临时约定加造4排行车柱头牛腿等要求,一方面无锡公司并未提供相应的施工图纸,原因在于无锡公司自身;另一方面,涉案工程在实际施工工程中存在着变更情况,在08年7月验收时以及最终总造价确认时,无锡公司对于工程现状是予以确认的,都没有提及存在漏项。
     4、无锡公司对于涉案工程没有取得相应的土地使用权、建设上的合法手续,导致一方面工程本身不具有合法开工的基础条件,也谈不上逾期交付的问题;另一方面建筑物本身就是违法建筑,对于违法建筑物本身,无锡公司是没有合法的收益基础。因此不存所谓的租金损失。从实际情况来看,涉案工程也已经在08年7月交付无锡公司,无锡公司实际占有使用,不存在逾期至今的问题。
    无锡公司则坚持认为双方之间的《建设施工合同》是真实合法有效的合同,并向再审法院提交了《建设工程登记管理手续传递单》及取得该传递单所需要的申请文件,认为本案所涉工程已经经过了相关行政职能部门的批准,即便没有取得土地规划许可证及建设施工等手续,也是基于相关职能部门的原因,并非是无锡公司自身原因造成的。
    关于本案所涉工程质量,无锡公司认为,质监站2011年发出《工程质量整改通知书》明确指出本案所涉工程存在质量问题,所涉工程并未没有达到法定的竣工验收条件,所涉工程并未经过验收,建筑公司提交的验收报告是通过非法途径取得的,并非其真实意思表示,况且无锡公司的签字代表对于建筑工程技术并不熟悉和了解,不是专业人士,即使签字也存在着重大误解。
    同时,无锡公司认为没有加造牛腿是建筑公司的原因,牛腿的加造不需要任何图纸,只要从事建筑施工的,都可以完成这样的加造。
无锡公司强调提出,由于涉案工程逾期交付,造成未能履行与美国电气公司等的合作协议,预期损失有8000万元,同时还进一步提出实际业务损失达几千万元。同时,无锡公司对于涉案工程的使用仅仅涉及10%左右,对于工程质量没有影响。
    再审法院在审理过程中查明:无锡公司与当地村委签订了《征(使)用土地协议书》,但未经国土部门批准取得土地使用权,2007年3月无锡公司办理的《建设工程登记管理手续传递单》,该传递单属于建设局内部从技术角度进行把关,对于只有传递单的工程只能进行预验收,且建设部门也不会出具任何书面意见。
再审法院结合申诉人与被申诉人在再审过程中所补充提交的证据材料,以及案件基本事实情况,认为:
   一、本案所涉《建设施工合同》为无效合同,且建设施工合同效力的审查是案件审理中首要审查的内容,不受当事人主张或者抗辩的影响。本案所涉工程至今未取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证,属于“三无”工程,违反了《城乡规划法》第四十条、第六十四条的强制性规定,认定无效。
   二、建设施工合同无效,但是建设工程经自行竣工验收可以视为法定竣工验收的替代,无锡公司按应照约定向建筑公司支付工程价款。同时,涉案工程经鉴定机构鉴定,确实存在需要进行维修的地方,且原审中双方均表示可以另找单位维修,维修费用在工程款中予以扣除。
    涉案工程为“三无”工程,并不能纳入《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的调整范围,涉案工程客观上不能进行法定的竣工验收和备案。无锡公司从2008年7月9日,对加固工程进行了单项验收,到2008年7月21日,对主体结构工程质量验收签字确认,接受工程。在2008年8月对车间一及辅房进行了使用,并于2008年9月接收了全部工程资料,2008年11月进行了最终工程造价确认。认定无锡公司在2008年7月21日对于涉案工程进行了自行竣工验收,并交付使用。
    关于加造4排牛腿及其他与原设计不符的问题,因无锡公司提供的施工图纸中并未包含牛腿,而且涉案工程在施工中确实存在正变更施工的问题,因无锡公司的项目负责人同时兼具工程监理的身份,对于工程项目建设负有审核和确认义务。但无锡公司及项目负责人在工程验收、确认最终造价过程中,无锡公司未提及漏项或与原设计建设不符的问题,对其提出的加造及重做请求,法院不予认可。
    三、对于无锡公司提出要求建筑公司参照同类厂房的租金标准赔偿逾期交付期间的实际损失或可得利益主张,法院不予支持。
    1、涉案工程2008年7月21日自行验收,随即交付使用,逾期10个月,无锡公司未能举证证明其存在实际损失。
    2、涉案工程系“三无”工程,《城乡规划法》规定对此类工程应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或违法收入,并可以罚款。因此,涉案厂房比照租金计算间接损失没有法律依据。
    案件经审判委员会讨论决定,2014年5月作出了(2014)常民再终字X号终审判决:
   一、  撤销一审法院(2010)X商初字第X号民事判决书以及本院(2012)常民终字第X号民事判决书;
   二、  无锡公司向建筑公司支付工程款165万,建筑公司向无锡公司承担维修费用123万,两项相抵,无锡公司支付工程款42万。
   三、  建筑公司向无锡公司支付鉴定费用共计20万元。
   经过4年多的时间,案件再审落下了帷幕,但事情却远远没有结束!
 
   七、未完待续……
    原二审生效后,无锡公司马不停蹄地对建筑公司申请了强制执行,建筑公司已经被执行法院执行了几十万的款项。 再审判决出来后,建筑公司开始申请执行回转,同时提出强制执行。
无锡公司在2012年9月向一审法院提出的追加60万赔偿请求的诉讼案件,撤回了诉讼。
 
   八、律师评析
     一、 无锡公司在所涉工程建设之初,获得了建设部门的《建设工程登记管理手续传递单》。传递单的取得,是否意味着取得了合法的建设手续?
    本案再审过程中,无锡公司一再强调,无锡公司已经与当地村委签订了《征用土地协议书》并支付了相关费用。同时,已经按照政府的要求办理了相关的建设工程登记手续,并且已经取得了镇建管、镇规划管理、建设局、质监站的盖章同意。因此,所涉工程完全是合法建设,之所以没有取得土地使用权证、建设规划许可证和施工许可证等,是政府原因造成的,与无锡公司无关,不能由此认定《建设施工合同无效》。
    但我们认为,《征用土地协议书》和《建设工程登记管理手续传递单》不能替代法律所规定的土地使用权证、建设规划许可证和施工许可证。我国《城乡规划法》第三十八条规定,在城乡规划区内进行建设需要申请用地的,都必须取得规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证,方可申请用地。
    从法律条文的规定可以看出,取得建设用地规划许可证是取得土地使用权的前提,没有取得建设用地规划许可证就不可能合法取得土地使用权,即使通过不正当程序取得了,这种取得也是无效的,占用的土地依法应该收回。而拥有土地使用权和取得建设用地规划许可证是建设工程施工合同履行的基础,直接影响到施工合同能否合法履行、最终是否能实现合同的根本目的。因此,《城乡规划法》关于建设用地规划许可证的规定属于法律强制性规范中的效力性规范。
    无论基于何种原因,当地政府相关部门出具的这种手续或者当地的政策,都不能替代法律。特别是如果个案进入司法程序后,法院都不能纠正这种错误的认识和理念,那必然丧失的是法律和司法的权威,也是司法的失职!
 
     二、 即使双方当事人未提出对于《建设施工合同》的效力性审查,法院是否应当主动审查《建设施工合同》的效力?
关于建设施工合同效力的审查问题,江苏高院2010年在《建设工程施工合同案件审理指南》中有着明确的规定:无论当事人是否对建设工程施工合同的效力提出主张或抗辩,人民法院都应当主动审查建设施工合同的效力并在判决书中明确载明。
    建设施工合同的效力是审查建设工程施工合同纠纷案件首要审查的内容。即便当事人对建设工程施工合同的性质和效力未产生争议,人民法院也应当就合同的性质和效力进行强制审查,不受当事人请求的影响。
 
    三、关于基于违法建筑物是否能取得合法利益的问题
     《城乡规划法》第六十四条规定:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
    《常州市城市规划法实施细则》第五十八条规定,在城市规划区内,有下列行为之一的建设用地为违法规划用地:(一)未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地或转让土地使用权的。违反前款第(一)项的,批准文件和土地转让文件无效,占用的土地由市、各辖市人民政府责令退回,并追究违法单位和直接责任人的行政责任。
   《常州市城市规划法实施细则》第五十九条规定:在城市规划区内,有下列行为之一的建设为违法建设:(一)未取得建设工程规划许可证进行建设的。凡有前款违法行为之一,严重影响城市规划的,由市、各辖市城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施。
      这就是说违法建筑本身就不具有合法存在的法律条件,从而更谈不上能由此取得相关的合法利益的问题。即便建设单位在事实上占有使用该违法建筑物,但这种占有并不是一种权利,也不可能衍生出使用与收益的权能。
     况且,我国《商品房屋租赁管理办法》第六条明确规定: 有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的……。 非常显然,违法建筑物因其本身违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等基本法律的强制性规定,其不具备合法存在的法律条件,更不具备通过出租等方式取得利益的法律基础。

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