长租公寓：“借鸡生蛋”莫乱了章法

上传时间：2020年5月18日 作者：张镓麒 车玉

■ 背景简述

长租公寓，是房地产市场一个新兴的项目。时下流行的模式是，相关企业依靠整合户主房源后重新装修管理，类似“二房东”，长期出租给需要的人士。长租公寓企业以支付利息的方式吸引租户贷款，增加现金流、扩大经营。因此，这些租户还会与相关金融机构签订房租贷款合约。

受新冠肺炎疫情的影响，这类长租公寓，产生了一系列纠纷。一方面，有长租公寓企业以疫情为由，要求房东减租、延租、免租的情况，而且，有房东解约后，还有拖欠租金和水电费的情况。另一方面，很多普通租户遭遇了退房难、退贷款难、无责解约之后还得继续偿还“租金贷”的窘境，甚至，很多人明明已经租房到期并办理完退房手续，仍然无法终止之前的“租金贷”协议，更是连房租押金也无法被退回。对于这些纠纷，相关利益人该如何维权呢？

■ 律师有话说

这类纠纷存在着涉及出租方（房东）、承租方（长租公寓企业）、次承租方（租户）、金融机构的四方法律关系。

“租金贷”所带来的现金流，使长租公寓企业得以高速发展。可是，这种依托信用杠杆放大经营、增加收益的策略，一旦遭遇业绩下滑、现金流遇阻，很容易产生资金链断裂，导致房东和租户的权益受损。受新冠肺炎疫情影响，此间纠纷需考虑以下方面：

一是，长租公寓企业单方要求房东免租、延迟支付租金，是否具有合法性。

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

只是要求房东减租、免租、延迟支付租金，涉及的是承租人的合同义务。因此，作为控制房源的承租人，长租公寓企业必须符合情势变更的原则才可提出诉求。

然而，这里必须区分情势变更与商业风险的情况。对于从事商业活动所固有的风险，风险当事人应当有所预见，那么，该风险引起的损失需由当事人自行承担。而且，在缔约时，当事人往往已将商业风险合理地计算并形成相应的合同价格转嫁他方。

为了转租实现收益，长租公寓企业必然会考虑到房屋空置率的商业风险。因此，对于此次疫情防控措施是否必然超出商业风险的正常范畴，长租公寓企业需就情势变更及自身诉求承担相应的举证责任，并不能想当然地单方要求房东减租、免租及延期支付租金。

二是，在解除租赁协议之后，次承租人（租户）能否相应解除“租金贷”。

根据《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。正常的情形下，租户一般“押一付三”，或者支付更高的额度。如果申请房租“租金贷”，由金融机构按约向房东支付租金，租户向金融机构按月还贷。当租户无责解除房屋租赁合同后，贷款机构已经代为支付且未使用的部分房租，理应被退回。可是，这又面临着不能同时解除房屋租赁贷款的协议的情况。根据合同相对性原则，租户只能与提供贷款服务的机构进行协商，或者按照协议的相关约定进行处理。在选择租赁房屋时，租户除了考虑区域位置或租赁价格外，应尽量选择正规长租公寓企业，考察其是否设立专业的租金监管账户，并慎重选择租赁的时长等。

张镓麒 江苏张林芳律师事务所主任助理 常州市消费者权益保护委员会律师团律师

■ 点评

受供需关系、租客购买力等多重因素作用，长租公寓的风险不可谓不大。而且，行业内普遍未形成标准的运营模式，行业生态始终难有实质性改观。此种情势下，无论是加速转型，还是维持存活，相关企业都不应自乱章法。维护好多方利益，还需要参考与相关经营者的市场调节机制适用相应的法律规范，并使之纳入监管范围，从而促进社会经济公平有序的协调健康发展。

栏目主持 车玉

来源：《常州日报》2020年5月18日A4版

http://epaper.cz001.com.cn/site1/czrb/html/2020-05/18/content_344366.htm