我国商品房预售制度的现状剖析

上传时间：2006-05-31 00:00:00 作者：陈峰

2005年8月15日，央行房地产金融分析小组对外公布《2004年中国房地产金融报告》（以下简称报告）。报告指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产企业已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。短短74个字，因触及了最为敏感的商品房预售制度令业界反应激烈。为此，笔者试图从商品房预售的特征这一角度对我国商品房预售制度的现状略作剖析。

一、商品房预售的概念和特征

商品房预售制度源于香港，上世纪八十年代作为一种新的房地产销售方式开始在内地推行。根据我国《城市商品房预售管理办法》第二条之规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者价款的行为。据此，商品房预售至少有二个主要特征：

1、标的物的非现实性。在普通不动产买卖中，标的物明确、现实、特定的存在，合同生效后，出卖人应交付并转移标的物所有权于买受人。商品房预售的标的物并不现实存在，当事人双方只能在合同或施工图上表明房屋的位置、结构、面积等，因此，出卖人尚不享有房屋的所有权，谈不到房屋的交付和所有权转移。

2、履行非即时性。由于标的物的非现实性决定了商品房预售属于非即时性履行的合同。在此情形下，买受人先行交付部分或者全部房价款，而出卖人却在合同约定的一定期日交付并转移房屋所有权于买受人，属于一种远期交易行为。

二、商品房预售的风险

笔者认为，基于商品房预售存在标的物的非现实性和履行的非即时性的特点，买卖合同的标的物还没有形成，其实质仍然是房屋买卖预约，预约人得到的只是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说，商品房预售存在以下几种风险：

1、购房者交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作它用；

2、商品房能否如期建成；

3、预售商品房的价格是否合理，房屋是否会获得增值、保值的愿望；

4、实际交付的房屋是否符合合同约定的要求。

三、预售风险引发的地产病症

商品房预售制度是国内房地产市场发展初期的产物，该制度作为激励中国亟待成长的房地产开发商的一项扶持政策，其目的在于降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产领域，以保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践的经验来说，尽管商品房预售制度曾经推动了中国房地产市场的繁荣，但商品房预售制度本身固有的种种缺陷正在逐步成为开发商掠夺购房消费者的利益，转移巨大风险给消费者与银行的工具。

正如央行房地产金融分析小组在报告中指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。具体现象包括，房地产商在“卖楼花”过程中，使用种种手段制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已经抵押的房屋进行再次预售，把已经预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃。

更为严重的，房屋预售制度目前已经成为房地产开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。不少房地产开发商“空手套白狼”的流程大致如下：看上一个房地产项目后，先通过种种方式募集到资金（甚至有时借高利贷也在所不惜），把开工所需要的证件办妥，项目一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证，然后就准备销售。房屋一销售，银行的钱只要流入开发商手中，开发商就会用这些钱把已经借的钱还掉。还清原先募集的钱后，其后卖出的房子都是净利润，接下来的故事就是开发商开始逐渐的抬高房价，慢慢卖。更重要的是，在慢慢卖的过程中，房价持续走高，进一步制造购房民众所看到的所谓期房价格较低的幻觉。

有研究数据表明，2004年房地产企业自筹资金中，仅有16％左右是房地产企业的自由资金，而80％以上的资金来源于国内银行贷款。这种以小搏大的地产资金运作模式直接导致的是中国房地产开发商资金负债率的居高不下。1997年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75％左右，北京房地产开发商的平均负债率甚至高达80％以上，远高于国内其他行业60％的资产负债率。

房地产开发商依靠银行和承建商为其垫付大部分成本，而且，房屋建筑刚一开始，就可能通过银行向购房者提供商品房预售贷款，令自己资金回笼。如此一来，在商品房预售制度下，如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么房地产开发商就可能借助这种制度把它经营过程中的所有风险大部分的转移到消费者和银行身上。

反观商品房预售制度的发源地——香港，香港的立法者比较聪明，他知道消费者买期房的风险太大了，就设立了三个制度：1、律师制度。他认为消费者的损失、经验教训是无法传承的，所以采用律师制度，律师懂法，让律师积累这些成功和失败的经验。在香港买房，至少需要三个律师，卖方的、买方的、银行的，有时候在加上保险公司的就是四个律师。2、分期付款制度。我们现在买期房，是从银行一次性贷款，一次性付清， 所以开发商一点风险也没有，所有的风险都由消费者和银行来承担。香港是实行分期付款、分期贷款，按层付款。银行要求消费者的律师定期到工地查看施工进度后向银行发出支付通知，根据施工进度来分期付款，减轻消费者风险。3、设立了廉政公署商务调查科。只要开发商存在故意欺诈行为或者把钱用在房地产开发项目以外的其他项目，商务调查科就可以立即将其逮捕。

笔者认为，商品房预售制度之所以在香港能够顺利的发展，最为重要的是，香港有一个发展十分完善的法律体系，有一个十分健全的信用市场，以及一个十分严密的房地产市场监管体系。而这些方面，目前中国内地无论在哪一方面都十分缺乏，这就可以解释，为什么商品房预售制度在香港可以有效运作，而在中国内地就成了另外一种状况。事实上，商品房预售制度并非国际惯例。在美国，基本上没有商品房预售制度，购房者购买的大多是现房；在欧洲，即使有些国家存在商品房预售制度，但也必须有一套对房地产开发商严格监管的准入制度。

四、如何有效防范预售风险

笔者认为，如果一定要继续推行商品房预售制度，就必须建立一种风险分担机制来制约这种制度导致的巨大风险。很显然，这种巨大的风险既不能全由购房消费者承担，也不能全由银行来承担（而银行承担最终也得由全体民众来承担），而是由整个当事人大家一起来承担。尤其是对于市场的一般消费者来说，他们在房地产市场中天然出于弱势，面对期房的风险，政府有责任及义务来帮助他们规避、减少房地产开发违约的损失。实际办法大体如下：

1、施行严格的市场准入制度，只有达到资质的企业才能进入这个市场，而且进入这个市场的企业并不是每一家都能够采用商品房预售制度，法律对此要有严格的限制，政府可以建立一种商品房预售制度风险担保基金，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。

2、对房地产开发企业实行严格的信用审查，具体而言，就是要对企业的财务状况、信用状况进行审查，看看他们以往采用住房预售制度有没有违法违规，有没有不讲信用的地方，有没有利用商品房预售制度来欺骗消费者的情况，如果有，这样的企业也不可以进入商品房预售市场。

3、政府部门对商品房预售进行事前、事中、事后的严格监管。事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时要有相关机构监督公正的房屋交接。此外，还可以采取专项管理、专项信托、专门帐号等方式来管理预售资金，这样既可以防止开发商随意挪用预售资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。

4、要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；当购房者利益受到侵害时，有可参照的标准。建立相应的投诉、仲裁、补偿机制，降低和减少消费者的损失，预售资金根据工期分2到5次支付，促使开发商履行合同，保证房屋质量。

笔者认为，只有通过上述手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，才能保证商品房预售制度很好的推行，才能真正的保护最为弱势的购房消费者的利益。