律师咨询团答疑:房客提前退房能收取违约金吗

上传时间：2008-04-21 00:00:00 作者：殷益峰

龙网讯  昨日，本报律师咨询热线共接到读者来电、来访22人次。就昨日部分来电咨询，本报律师咨询团成员毛加俊进行了答疑。 　
　 
1.市民吴先生：我父母有一套共有房产。母亲在2005年去世，未留有遗嘱。父亲去年3月去世，留有一份遗嘱。遗嘱中言明，他名下的财产归我。我有4个兄弟姐妹，父亲死后，他们一直没来要求对父母房产进行分割。请问：遗嘱生效后如果不继承有没有时效性？ 　
　
毛加俊：遗嘱本身没有时效性，但基于遗嘱产生的继承纠纷，适用诉讼时效两年的规定。你父亲留下的遗嘱，只是处分了他名下的财产；你母亲未留遗嘱，她名下的财产适用法定继承，法定继承人包括你及你的父亲、你的兄弟姐妹。该套房产至今未作分割处理，你的兄弟姐妹没有明确表示放弃继承，依法应视为你的兄弟姐妹接受继承你母亲的遗产。如果他们对你独占房产或擅自处分房产有异议，且协商不成，可以自纠纷发生后两年内提起财产继承诉讼。 
　　
2.市民周先生：庭审中原告被告双方相互的问答，及法官对原、被告的问答，还有原被告双方的各自陈述，经记录员记录并且双方签字，能否作为证据使用？ 　
 　
毛加俊：当事人的陈述属于法律规定的证据之一。诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，可以免除另一方当事人的举证责任。当事人在起诉状、答辩状、庭审陈述中对案件事实的认可，应当认定为其真实意思的表示，人民法院应当予以确认，除非当事人反悔并有相反证据足以推翻。 　
 　
3.市民何先生：一家业务单位欠我们公司9万元业务款一直未还。去年下半年，该公司突然停产关门。1年多时间过去了，该公司负责人一直未露面，公司的资产也不清楚。请问：这种情况下，我们公司应该怎么办？ 　　
   
毛加俊：根据你介绍的情况，你公司可先将该笔债权通过法律形式固定下来，如判决书、仲裁裁决书，以免时间一长，相关证据灭失或债权届满诉讼时效不受法律保护。待今后该企业有偿还能力，或发现其有可供偿债的资产，再向其追偿债权。如该企业确实无力清偿到期债务，你公司作为债权人也可向人民法院申请宣告该企业破产还债。 
　　
4.市民邹先生：3年前，我经营的一家企业因违法经营被吊销营业执照。该企业有注册商标一个。请问：该商标是否可以根据停止3年未使用而撤消？ 　
 　
毛加俊：我国《商标法》第44条规定，使用注册商标，连续3年停止使用的，由商标局责令限期改正或者撤销其注册商标。不管你的企业是否被吊销营业执照，如果你的企业注册商标确实连续3年未使用，商标局可以撤销该商标。 
　　
5.市民尤女士：今年10月初，我将一间房屋出租，合同期限为1年。签合同时交了1500元（即3个月）房租，无押金，合同中也未规定提前解除合同及违约金事项。现该房客提出解除合同。请问：如同意解除，我是否能收取违约金，或获得适当的补偿？原先预交的3个月房租是否应予以部分返还？ 
　　
毛加俊：根据你介绍，该房客提前退租，属于违约行为，应当承担相应的违约责任，包括继续履行合同、赔偿损失等。由于你们双方未在租赁合同中约定违约金条款或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此，收取房客违约金，没有合同依据；要求其赔偿损失，也难以确定。如果你们协商同意解除租赁合同的，你们也可就赔偿事宜包括已收取的房租进行协商，妥善处理该问题。  　　

本次答疑律师简介 　
　
毛加俊，毕业于南京大学，1998年从事律师工作。常州市十佳律师、常州市律师协会民商专业委员会副主任兼知识产权工作小组负责人。现为江苏张林芳律师事务所合伙人。专业方向为知识产权、公司法务、合同实务。